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आंशिक स्वामित्व विनियमन- 40 अरब रुपये का अवसर!

Torbit - May 24, 2024 - - 0 |
आंशिक स्वामित्व विनियमन- 40 अरब रुपये का अवसर !

आंशिक स्वामित्व प्लेटफार्मों को विनियमित करने वाले छोटे और मध्यम रीट्स (आरईआईटीस) के लिए सेबी के नवीनतम नीति सुधार के दिशानिर्देशों के माध्यम से 40 अरब रुपये के अवसर प्राप्त होंगे।

भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) द्वारा छोटे और मध्यम आरईआईटीस (एसएम-आरईआईटी) के लिए विस्तृत दिशानिर्देश तैयार करने के­­­ साथ ही, अब रियल एस्टेट संपत्तियों के लिए बड़ी संख्या में पूर्व अपंजीकृत फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) को एसएम आरईआईटीस के रूप में सूचीबद्ध होने की उम्मीद है।

इससे प्रभावी रूप से मध्यावधि के निकट 40 बिलियन रुपये से अधिक की अंतर्निहित रियल एस्टेट परिसंपत्तियों को नियमित करने की क्षमता होगी। कोलियर्स इंडिया की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, एक प्रभावी नियामक ढांचे के साथ, आंशिक स्वामित्व के तहत परिसंपत्तियों की लिक्विडिटी बढ़ने की संभावना है और इक्विटी बाजारों में महत्वपूर्ण संकर्षण हो सकता है।

रियल एस्टेट परिसंपत्तियों का आंशिक स्वामित्व मोटे तौर पर दो तरीकों से हो सकता है – या तो डेवलपर्स द्वारा प्रत्यक्ष स्वामित्व के माध्यम से (वाणिज्यिक रियल्टी और वेब-आधारित फ्रैक्शनल स्वामित्व प्लेटफार्मों के मामले में स्ट्रेटा बिक्री मॉडल) या शेयर बाजारों (आरईआईटी और एसएम आरईआईटी द्वारा) के माध्यम से।

अब जबकि प्रत्यक्ष स्वामित्व डेवलपर्स को बड़े स्तर पर कई परिसंपत्ति खरीदारों तक पहुंचने में सक्षम बनाता है, एफओपीज और एसएम आरईआईटीज रिटेल स्तर पर छोटे पैमाने के निवेशकों द्वारा अंतिम स्वामित्व की सुविधा प्रदान करते हैं। दिलचस्प बात यह है कि भले ही आवासीय, गोदाम, कृषि-फार्म और रिटेल संपत्तियां विभिन्न वेब-आधारित प्लेटफार्मों के दायरे में आती हैं, लेकिन वर्तमान एफओपी जगत में वाणिज्यिक कार्यालय स्थानों का वर्चस्व है।

सेबी के हालिया दिशानिर्देश आंशिक स्वामित्व बाजार को विनियमित करने और रिटेल भागीदारी बढ़ाने में फायदेमंद होंगे। एफओपी के लिए अंततः एसएम आरईआईटीस के रूप में सूचीबद्ध करने और वित्तीय पोषण  के विस्तृत स्तर तक पहुंच प्राप्त करना विवेकपूर्ण होगा। परिसंपत्ति के स्वामी के दृष्टिकोण के अनुसार, परिणामिक सूचीकरण से परिसंपत्तियों के उचित मूल्य में वृद्धि होगी और स्वामित्व का जनतंत्रीकरण होगा और साथ ही बाहर निकलने के दौरान लेनदेन लागत में कमी आएगी।

कोलियर्स इंडिया के चीफ एग्जक्युटिव ऑफिसर बादल याग्निक ने कहा,  एसएम आरईआईटी न केवल रियल एस्टेट क्षेत्र में रिटेल निवेशकों की रुचि को बढ़ावा देगा बल्कि एक विनियमित वातावरण में निवेश पोर्टफोलियो विविधीकरण सुनिश्चित करेगा। न्यूनतम निवेश राशि में कमीअनिवार्य प्रबंधक होल्डिंग अवधि और आय पैदा करने वाली प्रोपर्टीज की 95% उपस्थिति जैसे पहलू एसएम आरईआईटी को सूचित निवेशक के लिए अधिक आकर्षक बना देंगे। दिलचस्प बात यह है कि भारत में तीन कार्यालय आरईआईटी के यूनिटधारकों की संख्या में लिस्टिंग के बाद से 60-80% की वार्षिक वृद्धि देखी गई है। इसी तरहएसएम आरईआईटी में अगले 4-5 वर्षों में स्वामित्व आधार में 20 गुना तक वृद्धि देखने की क्षमता है। कुल मिलाकरभारतीय रियल्टी क्षेत्र आने वाले वर्षों में आंशिक स्वामित्व को एक आशाजनक वैकल्पिक निवेश एवेन्यू के रूप में स्थापित होते देखेगा।

आंशिक स्वामित्व का स्ट्रेटा विक्रय रूप अधिकतर ऑफिस भवनों में प्रचलित है। मार्च 2024 तक, देश के शीर्ष छह शहरों में कार्यालय बाजार में 200 मिलियन वर्ग फिट से अधिक ग्रेड ए स्तर का बिक्री स्टॉक है, जो कुल ग्रेड ए ऑफिस स्टॉक का 28% है। क्वांटम और स्ट्रेटा पेनेट्रेशन के मामले में मुंबई के बाद दिल्ली एनसीआर अग्रणी शहर हैं। उनके संबंधित समग्र ऑफिस स्टॉक का 40-50% स्तर पर बेचा जाता है। स्तरीय बिक्री ग्रेड ए ऑफिस स्टॉक 2026 तक 260 मिलियन वर्ग फिट को पार करने के लिए तैयार है और जिसका मूल्यांकन लगभग 4500 अरब रुपये है।

मार्च 2024 तक शहर-वार स्ट्रेटा के अंतर्गत पेनेट्रेशन और स्टॉक की बिक्री

मार्च 2024 तक शहर-वार स्ट्रेटा के अंतर्गत पेनेट्रेशन और स्टॉक की बिक्री

स्रोत: कोलियर्स

स्ट्रेटा बिक्री मॉडल के तहत ग्रेड ए संपत्तियों के ~200 मिलियन वर्ग फुट में से, यह अनुमान लगाया गया है कि वर्तमान में केवल 10-20% ऑफिस प्रॉपर्टीज एफओपी द्वारा पेश की जा रही हैं जो रिटेल निवेशक के लिए पहुंच योग्य हैं। अधिकांश वाणिज्यिक परिसंपत्ति डेवलपर्स ने अभी तक छोटे पैमाने के रिटेल निवेशकों से आने वाले संभावित निवेश का पूरी तरह से दोहन नहीं किया है। कोलियर्स का अनुमान है कि अगले दो वर्षों में भारत के शीर्ष छह शहरों में स्ट्रैटा स्टॉक बढ़कर 260-270 मिलियन वर्ग फुट हो जाएगा, जिसका अनुमानित बाजार मूल्य लगभग 4,500 अरब रुपये होगा। जैसे-जैसे एसएम आरईआईटी अधिक लोकप्रियता हासिल करेंगे, भविष्य में रिटेल निवेशकों के लिए सुलभ कॉमर्शियल संपत्तियों की हिस्सेदारी भी बढ़ेगी। कॉमर्शियल रियल एस्टेट के आंशिक स्वामित्व को बढ़ावा देने के लिए यह निर्धारित किया गया है और सेबी द्वारा मौजूदा एफओपी, विशेष रूप से ऑफिस खंड के भीतर भविष्य में एसएम आरईआईटी में परिवर्तन को बढ़ावा मिलने की संभावना है।

दिलचस्प बात यह है कि दिल्ली एनसीआर में, स्ट्रेटा की बिक्री ऑफिस संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व का सबसे लोकप्रिय रूप है, जिसमें डेवलपर्स कई मालिकों को ऑफिस फ्लोर्स या यहां तक कि पूरी इमारत की पेशकश करते हैं। लगभग 55 मिलियन वर्ग फिट ऑफिस स्ट्रेटा के बेचे गए स्टॉक के साथ, यह क्षेत्र शीर्ष छह शहरों में दूसरी सबसे बड़ी हिस्सेदारी रखता है। हालाँकि, इस क्षेत्र में वेब-आधारित एफओफी गतिविधि काफी कम है और प्रमुख एफओपी ऑपरेटरों द्वारा रिटेल निवेश के लिए बहुत कम ऑफिस बिल्डिंग्स बनाए गए हैं। हालाँकि, एक नियामक ढांचे के साथ, इस क्षेत्र में वेब-आधारित एफओपी/एसएम आरईआईटी के माध्यम से ऑफिस संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने और अगले कुछ वर्षों में रिटेल निवेश को आकर्षित करने की बड़ी संभावना है ।

शहर-वार आंशिक स्वामित्व गतिविधि (मार्च 2024 तक) 

शहर-वार आंशिक स्वामित्व गतिविधि (मार्च 2024 तक) 

स्रोत: कोलियर्स

सीनियर डायरेक्टर एवं अनुसंधान प्रमुख, विमल नादर ने कहा,  आंशिक स्वामित्व पारिस्थितिकी तंत्र के भीतरकॉमर्शियल रियल एस्टेट  खंड में महत्वपूर्ण विकास क्षमता है। ग्रेड ए स्ट्रेटा बिक्री स्टॉक लगभग 200 मिलियन वर्ग फिट के मौजूदा स्तर से बढ़कर 2026 तक 260 मिलियन वर्ग फिट से अधिक होने की संभावना है । इसके अनुरूपअगले तीन वर्षों में स्ट्रेटा सेल ग्रेड ए कॉमर्शियल विकास का बाजार मूल्य मौजूदा 2,500 – 3,000 बिलियन रुपये के स्तर से 4,000 – 4,500 बिलियन रुपये तक पहुंचने की ओर अग्रसर है। । इसके अलावा, कॉमर्शियल ऑफिस परिसंपत्तियों की उच्च मात्रा को एसएम आरईआईटी के रूप में सूचीबद्ध किए जाने की संभावना है ताकि बाजार की पूर्ण क्षमता का दोहन किया जा सके और पूर्ववर्ती संपत्तियों की व्यापार क्षमता को बढ़ाया जा सके। इसमें तुलनात्मक रूप से उच्चस्थिर और सुनिश्चित रियल एस्टेट रिटर्न का लक्ष्य रखने वाले प्रमुख कॉमर्शियल डेवलपर्स और रिटेल निवेशकों के लिए दोनों के लिए लाभ की स्थिति होने की संभावना है।

आंशिक स्वामित्व का अच्छी तरह से विनियमित बाजार विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों में बड़ी संख्या में निवेशकों को आकर्षित करेगा।

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