एमएसएमई रियल एस्टेट कंपनियों को उद्योग का दर्जा दिया जाए

मुद्रास्फीति के दबाव और वैश्विक प्रतिकूलताओं के बावजूद, रियल एस्टेट क्षेत्र ने उच्च मांग और मजबूत बिक्री के साथ निरंतर विकास हासिल करने का उत्साह प्रदर्शित किया है।  इसके मद्देनज़र भारत में डेवलपर्स के शीर्ष निकाय नारेडको नेशनल के प्रेसिडेंट, जी हरि बाबू ने वर्तमान रियल एस्टेट परिदृश्य एवं रियल एस्टेट सेक्टर के सामने आने वाली चुनौतियों और आगे की संभावनाओं के बारे में चर्चा की।    विनोद बहल

वर्तमान रियल एस्टेट परिदृश्य और इसके भविष्य के प्रति दृष्टिकोण?

विभिन्न चुनौतियों का सामना करने के बावजूद, रियल एस्टेट सेक्टर उच्च विकास के नए आयाम स्थापित कर रहा है। रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचे को बढ़ावा देने के लिए मोदी सरकार के प्रतिबद्ध प्रयासों के साथ और विशेष रूप से सकारात्मक निवेश परिदृश्य की वजह से रियल एस्टेट सेक्टर में गतिशीलता जारी है।

पूर्वानुमानित शहरी बुनियादी विकास और टियर 2-3 शहरों की उच्च क्षमता को देखते हुए, रियल एस्टेट क्षेत्र 2030 तक 1000 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुंचने के लिए तैयार है, जो सरकार के प्रमुख मिशन ‘आत्मनिर्भर भारत’ में इसकी महत्वपूर्ण भूमिका को उजागर करता है। वैश्विक निवेशकों की बढ़ती रुचि और निवेश की बढ़ती मात्रा रियल एस्टेट क्षेत्र में सकारात्मक वृद्धि का संकेत देती है। सुधारों पर निरंतर ध्यान दिए जाने की वजह से सामाजिक और पर्यावरणीय रूप से जिम्मेदार रियल एस्टेट के लिए एक रोडमैप तैयार किया है जिसके द्वारा सतत विकास की उम्मीद की जा रही है।

रेरा की चुनौतियों और संभावनाओं पर आपके विचार?

जब से रेरा लागू हुआ है, इस कानून ने डेवलपर्स और होमबॉयर्स सहित रियल एस्टेट सेक्टर के विभिन्न हितधारकों को एक आम मंच पर लाकर बहुत अधिक पारदर्शिता के साथ रियल एस्टेट को विनियमित करने और पेशेवर बनाने के मामले में काफी योगदान दिया है।

हालाँकि, रेरा को अभी भी कुछ चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है और इस कानून को मजबूत करने के लिए कई खामियों को दूर किए जाने की जरूरत है ताकि इसके वांछित उद्देश्यों को साकार करने के लिए इसे और अधिक प्रभावी बनाया जा सके। बिल्डरों और खरीदारों को दोषपूर्ण स्वामित्व (टाइटल) के दुष्प्रभाव से बचाने के लिए नारेडको के प्रेसिडेंट के रूप में मैं विशेष रूप से रेरा के दायरे में शीर्षक (टाइटल) बीमा पर जोर दूंगा। हालांकि रेरा शीर्षक बीमा के लिए एक खंड निर्धारित करता है लेकिन यह गैर-स्टार्टर साबित हुआ है, और इसलिए इस समस्या का समाधान करने की तत्काल आवश्यकता है।

वर्तमान में शीर्षक बीमा प्रदान करने के लिए कोई एजेंसी नहीं है। डिजिटलीकरण से भी बहुत मदद नहीं मिली है। राज्य भी भूमि स्वामित्व गारंटी कानून को लागू करने के लिए आगे नहीं आए हैं, जिससे मुकदमेबाजी बढ़ गई है और सार्वजनिक रिकॉर्ड में विसंगतियों, अज्ञात ग्रहणाधिकार एवं धोखाधड़ी के अलावा महत्वपूर्ण दस्तावेजों की अनुपलब्धता के कारण बिल्डरों और खरीदारों की परेशानियां बढ़ गई हैं। रियल एस्टेट के त्वरित और निरंतर विकास के लिए स्पष्ट भूमि स्वामित्व की बहुत आवश्यकता है, जिसके लिए नारेडको पूरे जोर-शोर से काम करेगा।

सभी के लिए आवास और किफायती आवास पर आपका क्या कहना है?

किफायती आवास ही सरकार के प्रमुख मिशन हाउसिंग फॉर आल (सभी के लिए आवास) को साकार करने की कुंजी है। लेकिन वास्तव में खरीदने का सामर्थ्य एक चिंता का विषय बना हुआ है क्योंकि भूमि की कीमतों में उछाल और इनपुट लागतों में वृद्धि के कारण यह प्रभावित हुई है। ऊंची ब्याज दरों ने इस स्थिति को और भी बदतर किया है जिसकी वजह से मध्यम वर्ग के लिए घर का सपना पूरा करना मुश्किल हो गया है।

प्रधानमंत्री आवास योजना (पीएमएवाई) के तहत सरकार का फोकस एलआईजी हाउसिंग पर रहा है। इसने 60 मीटर या उससे नीचे के घरों के लिए पर्याप्त प्रोत्साहन देकर कम आय वाले आवास को बढ़ावा दिया। डेवलपर्स की ओर से, उन्होंने प्रीमियम आवास की आपूर्ति को आगे बढ़ाया। हालाँकि किफायती घरों की त्रुटिपूर्ण परिभाषा के कारण किफायती आवास के लिए सरकारी योजना का लाभ पूरी तरह से नहीं मिल सका। इसके अलावा, किफायती आवासों का निर्माण को बढ़ावा देने के लिए डेवलपर्स के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं है। वास्तव में 40000-1.5 लाख रुपये की मासिक आय वाले परिवारों के लिए किफायती आवास (25-30 लाख रुपये) और मध्य खंड के आवास को गंभीरता से बढ़ावा देने की आवश्यकता है।

अंतरिम बजट में, सरकार ने अगले 5 वर्षों में पीएम आवास योजना के तहत 2 करोड़ और घर बनाने की योजना की घोषणा करके किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए एक सकारात्मक पहल की है, ताकि किराए के घरों में रहने वाले मध्यम वर्ग के लोगों को अपना घर मिल सके। लेकिन इतना काफी नहीं है और इसके अलावा किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए डेवलपर्स और घर खरीदारों को आयकर में छूट और अन्य प्रोत्साहनों  की आवश्यकता है। किफायती आवास के लिए कम ब्याज दरों पर पूंजी और सस्ती निर्माण सामग्री उपलब्ध कराने की भी जरूरत है। हमें उम्मीद है कि 2024-25 के लिए आगामी पूर्ण बजट में किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए वांछित उपाय किए जाएंगे।

बढ़ते शहरीकरण और जनसंख्या विस्फोट की स्थिति तक पहुंचने वाले शहरों के विषय में आपका क्या कहना है?

तेजी से हो रहे शहरीकरण का मौजूदा शहरों में बुनियादी ढांचे पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ रहा है, जिससे भीड़भाड़ और प्रदूषण भी बढ़ रहा है। वर्ष 2030 तक भारत की शहरी आबादी के 60 करोड़ तक पहुंचने का अनुमान है। इससे हमारे तेजी से चरमरा रहे शहरों पर और बोझ बढ़ेगा। हमें अपने शहरों को बोझ से मुक्त करने के तरीके ढ़ूढ़ने होंगे। हमें अपने शहरों में जीवन की गुणवत्ता में सुधार के लिए मजबूत भौतिक और सामाजिक बुनियादी ढांचे की आवश्यकता है।

अभी केवल 7 बड़े शहर हैं और इसलिए हमें मौजूदा शहरों पर भार कम करने के उपाय किए जाने की जरूरत है। नए ग्रीनफ़ील्ड शहरों का निर्माण ही अब विकल्प है। हम सरकार को नए शहरों के निर्माण की दिशा में प्रभावी ढंग से काम करने का अनुरोध करते हैं। केंद्र के प्रयासों के साथ, हर राज्य को भी नए ग्रीनफील्ड शहरों के विकास के लिए सहयोग करने की आवश्यकता है, क्योंकि यही सहयोग शहरीकरण की पूरी क्षमता को उजागर करने की कुंजी है। व्यवसाय और अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देने और लोगों के जीवन स्तर में सुधार के लिए टिकाऊ, रहने योग्य और समावेशी शहरों को निर्माण की आवश्यकता है। यह अच्छा है कि बुनियादी ढांचे पर सरकार का भारी जोर टियर 2 और 3 शहरों को बढ़ावा दे रहा है जो भविष्य के विकास के प्रमुख चालक बनने जा रहे हैं।

निर्माण श्रमिकों और रियल एस्टेट के विकास के बारे में आपके विचार?

निर्माण श्रमिकों का कल्याण और उनके कौशल का उन्नयन ही रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास की कुंजी है। निर्माण श्रमिकों के कल्याण के उद्देश्य से राज्य भवन निर्माण की कुल लागत का एक प्रतिशत श्रम उपकर के रूप में एकत्रित कर रहे हैं। हर साल लेबर सेस के नाम पर 15000 से 30000 करोड़ रुपये तक वसूले जाते हैं, हालाँकि, यह पैसा उनके स्वास्थ्य और बीमा पर खर्च नहीं किया जा रहा है। निर्माण श्रमिकों को सशक्त बनाने की आवश्यकता है और उनकी भलाई का ध्यान रखना होगा क्योंकि गुणवत्ता, वितरण और रियल एस्टेट की वृद्धि काफी हद तक निर्माण श्रमिकों के समग्र कल्याण पर ही निर्भर करती है और इसे ध्यान में रखते हुए नारेडको इस मोर्चे पर पहल करने में जुटा हुआ है।

रियल एस्टेट को बजटीय प्रोत्साहन की कितनी आवश्यकता है?

सरकार को आगामी बजट में रियल एस्टेट सेक्टर को समर्थन देना चाहिए। जीएसटी के तहत इनपुट टैक्स क्रेडिट को फिर से शुरू किया जाना चाहिए और सभी के लिए आवास (हाउसिंग फॉर ऑल) के लक्ष्य को प्राप्त करने के उद्देश्य से किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए किराये के आवास को प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। बजट को रियल एस्टेट, विशेषकर किफायती आवास के लिए प्राथमिकता वाले क्षेत्र को ऋण देने के महत्वपूर्ण मुद्दे पर ध्यान देना चाहिए। 50 करोड़ रुपये तक टर्नओवर वाली एमएसएमई रियल एस्टेट कंपनियों को उद्योग का दर्जा देने की जरूरत है। बजट में गृह ऋण पर ब्याज कटौती की सीमा बढ़ाकर घर खरीदारों को आयकर प्रोत्साहन का ध्यान रखा जाना चाहिए। किफायती आवास की आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए किफायती आवास के डेवलपर्स को आयकर में राहत दी जानी चाहिए और साथ ही पीएमएवाई के तहत क्रेडिट लिंक्ड सब्सिडी योजना (सीएलएसएस) के तहत किफायती आवास के ग्राहकों को मिलने वाले गृह ऋण ब्याज सब्सिडी की समय सीमा को बढ़ाया जाना चाहिए।

ब्लर्ब: व्यवसाय और अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देने और लोगों के जीवन स्तर में सुधार के लिए टिकाऊ, रहने योग्य और समावेशी शहरों को निर्माण की आवश्यकता है।