लचीली और पुनर्जीवित रियल्टी का एक आशाजनक वर्ष

2023 रियल एस्टेट अवलोकन

अंशुमन मैगज़ीन, चेयरमैन एवं सीईओ-भारत, दक्षिण-पूर्व एशिया, मध्य पूर्व, अफ्रीका, सीबीआरई

उच्च ब्याज दर के माहौल, व्यापक आर्थिक चुनौतियों और वैश्विक बाधाओं के बावजूद, रियल एस्टेट सेक्टर 2023 में न केवल अपनी स्थिति पर कायम रहा बल्कि उल्लेखनीय प्रदर्शन भी किया।  कॉमर्शियल ऑफिस खंड में, विविध क्षेत्रीय मांग ने लीजिंग की गति को बनाए रखा। वैश्विक सतर्क रुख के बावजूद, रिटेल क्षेत्र के बाजार में रौनक बनी रही जिसका मुख्य कारण घरेलू रिटेल विक्रेता थे।

आवासीय क्षेत्र में, उच्च ब्याज दरों के बावजूद बिक्री में तेजी आई और प्रीमियम और लग्जरी आवास दोनों ने ही मजबूत गति बनाए रखी। वर्ष 2024 में आगे बढ़ते हुए, कॉमर्शियल रियल एस्टेट में निवेश ग्रेड ऑफिस स्पेस की आपूर्ति और तेज उपभोक्ता मांग के बीच प्रमुख हाई स्ट्रीट्स और शॉपिंग सेंटर दोनों से ही मजबूत मांग देखी जाएगी। वर्ष 2023 की तरह ही, आवासीय क्षेत्र में 2024 में भी  विशेष रूप से टियर 2 शहरों द्वारा समर्थित अच्छी मांग दर्ज की जाएगी। इस सकारात्मक परिदृश्य के बीच, रियल एस्टेट निवेश अनुकूल परिसंपत्ति वर्ग में परिवर्तित हो जाएगा और इसमें निवेश की गति बनी रहेगी। 

कॉमर्शियल ऑफिस:

विविध क्षेत्रीय मांगो ने लीजिंग की गति को बनाए रखा

अल्पकालिक व्यावधानों और व्यापक आर्थिक चुनौतियों के बावजूद, जनवरी-सितंबर 23 में लगभग 42.2 मिलियन वर्ग फिट लीजिंग के साथ  भारत में ऑफिस लीजिंग में मजबूती आई। हालांकि विभिन्न क्षेत्र जो इस मांग को पूरा करते हैं उनमें प्रौद्योगिकी क्षेत्र लंबे समय से भारत में ऑफिस लीजिंग की रीढ़ बना हुआ है। पिछले दशक में, कुल लीजिंग में प्रौद्योगिकी या आईटी/आईटीईएस की औसत हिस्सेदारी आम तौर पर 35 प्रतिशत के आसपास रही, वहीं यह कभी-कभी बैंगलोर और हैदराबाद जैसे शहरों के लिए 40 प्रतिशत का आंकड़ा भी पार कर गई। आगे भी प्रौद्योगिकी क्षेत्र मांग का मजबूत चालक बना रहेगा और साथ ही हमने विभिन्न प्रमुख क्षेत्रों जैसे बीएफएसआई, फ्लैक्सिबल स्पेसेज और इंजीनियरिंग और विनिर्माण (ई एंड एम) जैसे अन्य प्रमुख क्षेत्रों से  भी बढ़ती मांग को देखना शुरू कर दिया है। यह विविधीकरण, कई मायनों में, ऑफिस क्षेत्र को वैश्विक प्रतिकूलताओं से बचाने के लिए जिम्मेदार रहा है और आगे भी रहेगा, जिससे भारत को 2023 के अंत तक 50 मिलियन वर्ग फिट के सकल लीजिंग के निशान को पार करने में मदद मिलेगी।

सरकार द्वारा मजबूत बुनियादी ढांचे के खर्च और होम मॉर्टगेज में स्वस्थ वृद्धि को देखते हुए बीएफएसआई क्षेत्र ने हाल के दिनों में स्पेस लेने में तेजी दिखाई है। इस वृद्धि का नेतृत्व मुख्य रूप से वैश्विक और घरेलू बैंकों के साथ-साथ वित्तीय संस्थानों द्वारा किया जा रहा है जो देश में अपनी उपस्थिति का विस्तार कर रहे हैं, क्योंकि अधिक से अधिक कर्मचारी अब ऑफिस लौट रहे हैं। घरेलू बैंकों ने भी अपनी सेवाओं का विस्तार किया क्योंकि वे अपनी क्षमताओं को डिजिटल बनाना जारी रखें हैं, डिजिटल ऋण और पोर्टफोलियो स्वचालन जैसे क्षेत्रों में उतर रहे हैं।  वैश्विक बैंकों और वित्तीय संस्थानों ने भारत में अपने वैश्विक क्षमता केंद्रों का विस्तार किया, जो एक गहन प्रौद्योगिकी कार्यबल की उपलब्धता से उत्साहित थे।

फ्लैक्सिबल कार्यस्थलों की अत्यधिक मांग है क्योंकि संगठन हाइब्रिड कार्य को अपना रहे हैं और स्पष्ट अल्पकालिक लागत बचत से परे दीर्घकालिक मूल्य की तलाश करते हैं। ईएंडएम क्षेत्र में काफी मात्रा में अवशोषण देखा गया है, जो मुख्य रूप से वैश्विक आपूर्ति श्रृंखला पुनर्गठन, ‘चीन +1’ रणनीति और विदेशी निर्माताओं को भारत में अपना परिचालन स्थापित करने के लिए सरकार की नीति द्वारा प्रेरित है। इसके अतिरिक्त, घरेलू और वैश्विक दोनों कंपनियों द्वारा संचालित, जीवन विज्ञान फर्मों ने भी शीर्ष शहरों में विस्तार किया है, जिन्होंने अपने अनुसंधान और विकास क्षमताओं के निर्माण के लिए बड़े सन्निहित स्थानों को लीज पर दिया है।

आगे बढ़ते हुए, हम उम्मीद करते हैं कि यह मांग विविधीकरण प्रवृत्ति बढ़ेगी, जिससे ऑफिस क्षेत्र के समग्र विकास को समर्थन मिलेगा। इस उद्योग क्षेत्र के विविधीकरण के साथ, ऑफिस क्षेत्र में भी शहरों में लीज का विस्तार देखा गया, क्योंकि चेन्नई, पुणे और हैदराबाद में  ऑफिस स्पेस के अधिग्रहण में महत्वपूर्ण सुधार देखा गया। इस दौरान चेन्नई का अवशोषण 48 प्रतिशत बढ़कर लगभग 6.5 मिलियन वर्ग फिट तक पहुंच गया।   जबकि इसी अवधि के दौरान पुणे और हैदराबाद का स्थान अधिग्रहण क्रमशः 36% और 35%बढ़कर 5.1 मिलियन वर्ग फिट और 6.6 मिलियन वर्ग फिट तक पहुंच गया। निवेश-ग्रेड आपूर्ति की निरंतर आमद और बिक्री  एवं गुणवत्ता पर ध्यान के कारण ये शहर कॉर्पोरेट्स के रडार पर बने हुए हैं।

रिटेल:

मांग को प्रभावित करने वाले विविध कारकों नें घरेलू रिटेल विक्रेताओं के नेतृत्व में परिदृश्य को नया आकार दिया।

मुद्रास्फीति के दबाव और अधिकांश वैश्विक अर्थव्यवस्थाओं में विस्तारवादी निर्णयों को लेकर अंतर्राष्ट्रीय रिटेल विक्रेताओं के सतर्क रहने के बावजूद, भारत में रिटेल बाजार उत्साह से भरा हुआ है। जनवरी-सितंबर’23 की अवधि के दौरान रिटेल की मांग मजबूत रही क्योंकि इस अवधि के दौरान लगभग 4.7 मिलियन वर्ग फिट की लीजिंग दर्ज की गई थी। आपूर्ति भी मजबूत रही क्योंकि इसी अवधि के दौरान 3 मिलियन वर्ग फिट गुणवत्तापूर्ण आपूर्ति बाजार में आई।

हालाँकि, महामारी से पहले की अवधि की तुलना में विभिन्न श्रेणियों में लीजिंग पैटर्न में उल्लेखनीय बदलाव आया है। मांग चालकों के संदर्भ में, महामारी के बाद के वर्षों में मांग श्रेणियों में लगातार विविधता देखी जाने लगी है। जबकि फैशन और परिधान महामारी के बाद भी शीर्ष मांग श्रेणियों में से एक बने हुए हैं, अन्य खंड जैसे डिपार्टमेंटल और होमवेयर स्टोर, मनोरंजन क्षेत्र और लग्जरी रिटेल श्रेणियों ने 2019 की तुलना में अधिक कर्षण प्राप्त किया है। उदाहरण के तौर पर होमवेयर और डिपार्टमेंट स्टोर से लीजिंग मांग 2019 में 9% से बढ़कर जनवरी-सितंबर’23 में 17% हो गया। इसके अलावा, एफएंडबी सेक्टर में भी लीजिंग में वृद्धि देखी गई है, इसी अवधि के दौरान इसकी हिस्सेदारी 8% से बढ़कर 13% हो गई है। यह विविधीकरण उभरते बाजार की गतिशीलता और उपभोक्ताओं की बदलती प्राथमिकताओं को दर्शाता है।

महामारी से पहले, भारत में अधिकांश रिटेल मांग अंतर्राष्ट्रीय रिटेल विक्रेताओं द्वारा संचालित थी (साथ ही घरेलू खुदरा विक्रेताओं ने बड़े पैमाने पर एफ एंड बी सेगमेंट पर ध्यान केंद्रित किया था) और अधिकांश अंतर्राष्ट्रीय रिटेल विक्रेताओं ने बड़े पैमाने पर फैशन और परिधान सेगमेंट पर ध्यान केंद्रित किया था। हालाँकि, महामारी के बाद, प्रवृत्ति में बदलाव आया है, जनवरी-सितंबर 23 में कुल लीजिंग में घरेलू रिटेल विक्रेताओं की हिस्सेदारी लगभग 75% थी। दिलचस्प बात यह है कि यह लीजिंग केवल एफ एंड बी सेगमेंट तक ही सीमित नहीं है, बल्कि फैशन और परिधान, जूते, सौंदर्य, सहायक उपकरण जैसे अन्य क्षेत्रों में फैली हुई है। इसके अलावा, रिटेल के पदचिह्न के मामले में, जबकि टियर 1 शहर इसके प्रवेश द्वार शहर बने हुए हैं; गुणवत्तापूर्ण आपूर्ति और मांग के नजरिए से टियर II शहरों में महत्वपूर्ण प्रगति हुई है।

जैसे-जैसे भारत में रिटेल बाजार परिपक्व हो रहा है, हम उम्मीद करते हैं कि रिटेल क्षेत्र की मांग और अधिक बढेगी क्योंकि और भी अंतर्राष्ट्रीय और घरेलू रिटेल विक्रेता भारत में बढ़ते उपभोक्ता बाजार में प्रवेश करने के लिए रास्ता बना रहे हैं। वर्ष 2023 में रिटेल लीजिंग 5.5 – 6 मिलियन वर्ग फिट तक पहुंचने की उम्मीद है, जो 2019 के 6.8 मिलियन  वर्ग फिट के शिखर के बाद उच्चतम स्तर है।  अनुमान है कि 2023 में आपूर्ति 6 मिलियन वर्ग फिट तक पहुंच जाएगी जो पिछले पांच वर्षों में सबसे अधिक है।

आवासीय:

उच्च ब्याज की स्थिति  के बावजूद बिक्री में कोई बाधा नहीं।

मौद्रिक सख्ती के धीमे प्रभाव की आशंका के बावजूद, जनवरी-सितंबर 23 में आवासीय बिक्री 230,000 इकाइयों से अधिक हो गई, जो पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में 5% की वृद्धि दर्ज करती है। मांग में निरंतर गति के कारण डेवलपर्स ने  इस दौरान 220,000 से अधिक नई आवास इकाइयां लॉन्च कीं, जो 1% की मामूली वृद्धि को दर्शाता है। जबकि मध्यमवर्गीय आवास समग्र आवासीय मांग को बनाए रखने में प्रमुख भूमिका निभा रहा है, वर्ष 2023 में प्रीमियम/लग्जरी श्रेणी के आवास खंड में भी मांग ध्यान देने योग्य रहा है।

भारत में 2 करोड़ रुपये और उससे अधिक कीमत वाली इकाइयों वाले प्रीमियम और लग्जरी हाउसिंग सेगमेंट ने मजबूत बिक्री की गति बनाए रखी। जनवरी-सितंबर 23 की अवधि में 70% साल-दर-साल वृद्धि दर्ज की गई।

दिल्ली-एनसीआर और मुंबई जैसे कुछ शहरों में यह प्रवृत्ति और भी अधिक स्पष्ट है, जहां कुल बिक्री में इन श्रेणियों की संयुक्त हिस्सेदारी लगभग 20% है। प्रीमियम और लग्जरी सेगमेंट विशेष रूप से एचएनआई और एनआरआई के लिए एक पसंदीदा निवेश विकल्प के रूप में उभरा है जो वैश्विक व्यापक आर्थिक अनिश्चितताओं के बीच अपने निवेश को सुरक्षित रखना चाहते हैं। वास्तव में, जनवरी-सितंबर’23 के दौरान केवल लग्जरी इकाइयों (4 करोड़ रुपये से अधिक कीमत) की बिक्री पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में 75% से अधिक बढ़ी। इस मांग को अग्रणी डेवलपर्स द्वारा शुरू की जा रही गुणवत्तापूर्ण आपूर्ति द्वारा समर्थित किया गया है, जो स्वतंत्र फ्लोर ,विला और कॉन्डोमिनियम जैसे कॉन्फ़िगरेशन में परियोजनाएं लॉन्च कर रहे हैं। इस सेगमेंट में काम करने वाले डेवलपर्स न केवल अच्छी गुणवत्ता वाले घरों की मांग का दोहन कर रहे हैं, बल्कि इस स्व-परिसमापन, उच्च-लाभकारी मार्जिन सेगमेंट के माध्यम से अपनी बैलेंस शीट को मजबूत करने की स्थिति में भी हैं।

बदलती प्राथमिकताओं के बीच, घर खरीदने वालों के लिए एफोर्ड्बिलिटी अब एकमात्र निर्णायक कारक नहीं रह जाएगा क्योंकि स्वास्थ्य और सुरक्षा, सामुदायिक जीवन, स्थिरता और स्मार्ट होम प्रौद्योगिकियों का एकीकरण भी घर खरीदने के निर्णयों में प्रमुख कारकों के रूप में उभरने लगे हैं। यह अनुमान लगाया गया है कि बिक्री और नए लॉन्च दोनों 2023 में दस साल के उच्चतम स्तर पर पहुंच सकते हैं और 300,000-यूनिट के आंकड़े को पार कर सकते हैं। घर खरीदारों से ऐसी परियोजनाओं के लिए मजबूत प्राथमिकताएं जारी रखने की उम्मीद की जाती है जो आवश्यक बुनियादी ढांचे, सहायक सुविधाओं के साथ सोच-समझकर डिजाइन किए गए इनडोर और आउटडोर स्थानों तक पहुंच प्रदान करती हैं – जो आगे चलकर इस सेगमेंट की मांग को बढ़ाएगी। वर्ष 2024 में आगे देखते हुए, हमारा अनुमान है कि 2023 में देखी गई घर खरीदने की भावना में वृद्धि बनी रहेगी।