फास्ट लेन में फ्रैक्शनल रियल एस्टेट

फ्रैक्शनल (आंशिक) स्वामित्व के वैकल्पिक परिसंपत्ति वर्ग में तेज वृद्धि दर्ज की जा रही है। बड़े पैमाने पर ग्रेड ए कार्यालय परिसंपत्तियों द्वारा संचालित, फ्रैक्शनल रियल एस्टेट बाजार 2030 तक 5 बिलियन अमरीकी डॉलर के शीर्ष पर पहुंचने के लिए तैयार है।

भारतीय फ्रैक्शनल स्वामित्व बाजार वर्तमान में लगभग 500 मिलियन अमेरिकी डॉलर का है और अगले 5 वर्षों में इसके 10 गुना बढ़ने की उम्मीद है।

यद्यपि एमएसएम आरईआईटी (रीट्स) विनियमों के कार्यान्वयन के शुरुआती चरण के दौरान ऐसी संभावनाएं व्यक्त की जा रही थी कि उद्योग को विनियामक अनुपालन संबंधी समस्याएं देखने को मिलेंगी, लेकिन अब इनसे बाजार के बढ़ने और संभावित रूप से प्रबंधन के तहत 2030 तक परिसंपत्ति (एयूएम) के 5.0 बिलियन अमेरिकी डॉलर को पार करने का मार्ग प्रशस्त होने की उम्मीद है।

भारत में रियल एस्टेट के फ्रैक्शनल स्वामित्व बाजार की विशाल विकास क्षमताओं पर प्रकाश डालने वाली एक जेएलएल-प्रॉपशेयर रिपोर्ट ने शीर्ष सात बाजारों (मुंबई, दिल्ली एनसीआर, कोलकाता, चेन्नई, बेंगलुरु, पुणे और हैदराबाद) में ग्रेड ए कार्यालय संपत्तियों की जांच की और बाजार के संभावित आकार और अपेक्षित विकास पथ को उजागर किया।

परंपरागत रूप से, रियल एस्टेट निवेश के लिए पर्याप्त मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है। उच्च पूंजी आवश्यकताओं और तरलता की कमी की वजह से विशेष रूप से वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश संस्थागत निवेशकों या महत्वपूर्ण वित्तीय संसाधनों वाले व्यक्तियों तक ही सीमित था। हालाँकि, रीट्स और फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) के उद्भव ने रियल एस्टेट निवेश परिदृश्य को बदल दिया है। इन नवोन्मेषी प्लेटफार्मों ने रियल एस्टेट तक पहुंच रिटेल निवेशकों सहित सबके लिए सुलभ बना दिया है और निवेशकों को उन परिसंपत्ति वर्गों तक पहुंच बनाकर अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने के अवसर प्रदान किए हैं जो पहले कुछ खास आय वर्ग के लोगों तक ही सीमित थे।

डॉ. सामंतक दास, मुख्य अर्थशास्त्री एवं अनुसंधान प्रमुख

आरईआईएस, भारत, जेएलएल कहते हैं, “प्रबंधन के तहत परिसंपत्तियों के मूल्य के आधार पर मौजूदा फ्रैक्शनल स्वामित्व बाजार का अनुमान 500 मिलियन अमेरिकी डॉलर है। हमारे विश्लेषण से विकास की महत्वपूर्ण संभावनाओं का पता चलता है। भारत के शीर्ष सात शहरों में 328 मिलियन वर्ग फुट से अधिक ग्रेड ए कार्यालय संपत्ति, जिसका मूल्य 48 बिलियन अमेरिकी डॉलर है, एमएसएम रीट्स-योग्य हैं। यह इस क्षेत्र की संभावनाओं और भविष्य की संभावनाओं को दर्शाता है। भारत में रीट्स बाजार पांच साल की अवधि में सकल संपत्ति मूल्य (जीएवी) में 0.3 ट्रिलियन रुपये से बढ़कर 1.3 ट्रिलियन रुपये हो गया। जैसे-जैसे नियामक ढांचा लागू होता है और एफओपी प्रारंभिक कार्यान्वयन बाधाओं को दूर करता है, हम उम्मीद करते हैं कि एमएसएमई रीट्स बाजार विकास की और भी तेज गति का अनुभव करेगा।” 

छोटे और मध्यम रीट्स: नियामक निरीक्षण के साथ विकास को मिल रहा बढ़ावा

उभरते फ्रैक्शनल स्वामित्व स्थान को औपचारिक बनाने के लिए, भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) के पास छोटे और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (एसएम रीट्स) हैं। रीट्स विनियम 2014 में संशोधन एफओपी में नियामक निरीक्षण के संबंध में चिंताओं को संबोधित करते हुए एसएम रीट्स के गठन को सक्षम बनाता है।

एसएम रीट्स नियमों से पहले, एफओपी की नियामक निगरानी ज्यादातर अस्पष्ट या अनुपस्थित थी और बढ़ती निवेशक रुचि के साथ इसने प्रकटीकरण मानकों में एकरूपता की कमी, मूल्यांकन में पारदर्शिता की कमी, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव लागत, निवेशक शिकायतों के निवारण पर चिंताएं बढ़ा दीं।

अधिसूचित नियमों और रीट्स नियमों के तहत सेबी के साथ सभी एफओपी के पंजीकरण की आवश्यकता होती है। स्टॉक एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध सभी योजनाओं के साथ, खुले बाजार में लेनदेन से अधिक पारदर्शिता, बेहतर निवेशक सुरक्षा और निवेशकों के लिए निकास आसान हो जाएगा, जो वास्तव में भारतीय रियल एस्टेट में निवेश के माहौल को सभी के लिए सुलभ बना देगा। 

एसएम रीट्स विनियमों के मुख्य पहलू

ये विनियम निवेशकों के हितों की सुरक्षा और बाजार के संगठित विकास को सुनिश्चित करने के प्रमुख पहलुओं को संबोधित करते हैं। सबसे पहले, एसएम रीट्स की स्थापना के लिए जिम्मेदार निवेश प्रबंधक की कुल संपत्ति कम से कम 20 करोड़ रुपये होनी चाहिए और रियल एस्टेट उद्योग या रियल एस्टेट फंड प्रबंधन में कम से कम दो साल का अनुभव होना चाहिए।

इसके अलावा, एसएम रीट्स योजना में, जिसने उत्तोलन न करने का विकल्प चुना है, निवेश प्रबंधक को पहले तीन वर्षों के दौरान कुल बकाया इकाइयों का कम से कम 5 प्रतिशत रखना होगा। लीवरेज्ड योजनाओं के मामले में न्यूनतम हिस्सेदारी बढ़कर 15 प्रतिशत हो जाती है। दूसरे, एसएम रीट्स योजनाओं को निर्माणाधीन या गैर-राजस्व उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करने की अनुमति नहीं है।  योजनाओं की परिसंपत्तियों के मूल्य का कम से कम 95 प्रतिशत पूर्ण और राजस्व उत्पन्न करने वाली संपत्तियों में निवेश किया जाना चाहिए और शेष 5% ‘मुक्त’ तरल संपत्तियों में निवेश किया जा सकता है।

तीसरा, एसएम रीट्स योजना में अर्जित की जाने वाली संपत्ति का आकार कम से कम 50 करोड़ रुपये और 500 करोड़ रुपये से कम होना चाहिए और न्यूनतम 200 निवेशकों को यूनिट जारी की जानी चाहिए। एसएम रीट्स नियमों में प्रवेश बाधाएं कम हैं और कई आय पैदा करने वाली छोटी और मध्यम अचल संपत्ति संपत्तियों को रीट्स के दायरे में लाने की क्षमता है, जिससे उन्हें पूंजी जुटाने के लिए एक नया फंडिंग अवसर प्रदान किया जा सकेगा।

इसके अतिरिक्त, इससे पारदर्शिता और बाजार दक्षता बढ़ाने में उत्प्रेरक के रूप में कार्य करने की उम्मीद है, जिससे घरेलू और विदेशी रिटेल निवेशकों की भागीदारी बढ़ेगी और भारतीय रियल एस्टेट बाजार में तरलता बढ़ेगी।

कुणाल मोक्तन, सीईओ, प्रोपशेयर ने कहा, “पहले और सबसे बड़े प्लेटफॉर्म के रूप में, प्रॉपशेयर भारत में एफओपी बाजार स्थापित करने में अग्रणी था। जब हमने प्रॉपशेयर शुरू किया, तो हमारा उद्देश्य संस्थागत गुणवत्ता वाली रियल एस्टेट को परिष्कृत निवेशकों के एक बड़े समूह के लिए सुलभ बनाना था। एमएसएमई रीट्स नियमों के साथ, सेबी अब औपचारिक रूप से इस बढ़ते बाजार को नियामक दायरे में ला रहा है, जिससे इस परिसंपत्ति वर्ग में महत्वपूर्ण वृद्धि होगी और साथ ही यह सुनिश्चित होगा कि निवेशकों को एकरूपता, निष्पक्षता, पारदर्शिता और निवारण तंत्र समेत विनियमन के साथ आने वाले सभी लाभ मिलें।”

तकनीकी प्रगति और वैकल्पिक निवेश मार्गों में निवेशकों की बढ़ती दिलचस्पी के कारण, भारत में एफओपी बाजार में तेजी से वृद्धि देखी जा रही है। ये प्लेटफ़ॉर्म निवेश प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करने के लिए ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म और डिजिटल समाधानों का लाभ उठाते हैं, जिससे यह व्यापक ग्राहकों के लिए अधिक सुलभ और उपयोगकर्ता के अनुकूल बन जाता है।

फ्रैक्शनल स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म का रहस्योद्घाटन

जैसा कि नाम से पता चलता है फ्रैक्शनल स्वामित्व निवेशकों को संपत्ति के एक हिस्से का मालिक बनने का अधिकार देता है, प्रवेश बाधा को प्रभावी ढंग से कम करता है और विभिन्न प्रकार के निवेशकों को भाग लेने में सक्षम बनाता है। फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म फैसिलिटेटर के रूप में कार्य करते हैं, फ्रैक्शनल ओनरशिप प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करते हैं। वे एक औपचारिक चैनल प्रदान करते हैं जो रिटेल निवेशकों को कुल लागत के एक अंश पर मुख्य रूप से कार्यालय स्थानों, गोदामों, या यहां तक कि शॉपिंग मॉल (वर्तमान में कार्यालय स्थान बाजार पर हावी है) सहित पूर्व-पट्टे पर वाणिज्यिक रियल एस्टेट का लाभ उठाने में सक्षम बनाता है।

अधिग्रहण की लागत कई निवेशकों के बीच विभाजित होती है, जो एफओपी द्वारा स्थापित एक विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) द्वारा जारी प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं।

निवेशक किराये के साथ-साथ प्रॉपर्टी के दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि के रूप में रिटर्न कमाते हैं, जिसमें प्रबंधन शुल्क और अन्य रखरखाव खर्चों में कटौती के बाद वितरण किया जाता है। पिछले कुछ वर्षों में, रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले वेब-आधारित प्लेटफ़ॉर्म तेजी से बढ़े हैं, जिससे आकर्षित होने वाले निवेशकों की संख्या तेजी से बढ़ रही है। हालाँकि, नियामक निरीक्षण एक महत्वपूर्ण पहलू है जिस पर ध्यान नहीं दिया गया है।

अब आगे

आंशिक स्वामित्व, सामर्थ्य, विविधीकरण और सराहना की क्षमता के अंतर्निहित लाभों के साथ, भारत में एक मुख्यधारा निवेश विकल्प बनने के लिए तैयार है। चूँकि भारत में भिन्नात्मक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म लगातार विकसित हो रहे हैं, इसलिए निवेशकों और हितधारकों को इस निवेश मॉडल के बारे में शिक्षित करने पर ध्यान केंद्रित करना आवश्यक है। डिजिटल बुनियादी ढांचे को बढ़ाने और एफओपी, डेवलपर्स और नियामक निकायों के बीच सहयोग को बढ़ावा देने के लिए भी प्रयास किए जाने चाहिए।

इसके अलावा, विनियामक पहलुओं को संबोधित करने से एक अच्छी तरह से परिभाषित और सुरक्षित वातावरण सुनिश्चित होगा, जिससे क्षेत्र को संस्थागत तरीके से रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने के लिए, व्यक्तियों को उनकी निवेश क्षमता की परवाह किए बिना फलने-फूलने और सशक्त बनाने की अनुमति मिलेगी।

रीट्स के साथ मिलकर, एसएम रीट्स भारत के रियल एस्टेट क्षेत्र की यात्रा को और अधिक संगठित और संस्थागत बनाने की दिशा में तेजी लाने के लिए तैयार हैं। यह, बदले में, रियल एस्टेट क्षेत्र की वृद्धि और विकास को बढ़ावा देगा, जिससे निवेशकों, संपत्ति मालिकों और अर्थव्यवस्था के लिए जीत की स्थिति पैदा होगी।