टॉर्बिट फोरम

रेरा को और अधिक प्रभावी बनाने के लिए कौन से कदम उठाए जाने चाहिए?

अपने कार्यान्वयन के छह साल से भी अधिक समय के दौरान, रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम (रेरा) ने निष्पक्ष और पारदर्शी आवासीय लेनदेन सुनिश्चित करने के लिए क्षेत्र को विनियमित करने के मामले में बहुत कुछ कवर किया है। हालाँकि, कॉमर्शियल रियल एस्टेट और सेकेंड्री बाजारों को कवर नहीं करने की बुनियादी कमियों के अलावा, अधिनियम में अभी भी कुछ खामियाँ हैं जिनका घर खरीदारों की शिकायतों के निवारण के मूल उद्देश्य को पूरा करने के लिए और इसे और अधिक प्रभावी बनाने के लिए संशोधित किए जाने की आवश्यकता है। टॉर्बिट फोरम रेरा की कमियों और इसकी प्रभावशीलता को बढ़ाने के लिए इसे और मजबूत करने के लिए आवश्यक संशोधनों पर प्रकाश डालता है।          विनोद बहल

अनिता करवाल, चेयरपर्सन, गुजरात रेरा

2017 के बाद, नई परियोजनाओं द्वारा बेहतर नियामक अनुपालन हुआ है, हालांकि 2017 से पहले की विरासती समस्याएं अभी भी मौजूद हैं। बिल्डर्स सलाहकारों, आर्किटेक्ट्स और चार्टर्ड अकाउंटेंट के माध्यम से काम करते हैं जिनके पास रेरा के बारे में कोई अपडेट नहीं होता है। त्रैमासिक रिपोर्ट के अनुसार, 900 गैर-अनुपालन हैं और 880 प्रमोटरों को इसके बारे में कोई जानकारी नहीं थी क्योंकि वे अपडेटेड नहीं थे। एक और मुद्दा यह है कि पुनर्विकास परियोजनाएं रेरा के दायरे में नहीं आती हैं। इन पुनर्विकास परियोजनाओं को रेरा के तहत कवर करने की आवश्यकता है। रेरा के तहत सुलह का भी प्रावधान है और नारेडको इस संबंध में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकता है और यह मामलों को रेरा के पास आने से पहले डेवलपर्स के स्तर पर ही निपटाये जाने का प्रयास सुनिश्चित कर सकता है।

आनंद कुमार, चेयरमैन, दिल्ली रेरा

नई परियोजनाओं के मामले में हालाँकि हम देरी के कारण का पता लगाते हैं और प्रारंभिक चरण में इसकी जाँच करते हैं लेकिन समस्या पुरानी परियोजनाओं के साथ है जहाँ प्रमोटर दिवालिया हो गए हैं। हमें दिवालियेपन से अकेले ही निपटना चाहिए। हमने यह भी पाया है कि 500 वर्गमीटर से अधिक की मध्यम आकार की परियोजनाओं के डेवलपर पंजीकरण के लिए आगे नहीं आ रहे हैं। फिर चेक और गैर-चेक भुगतान से संबंधित मुद्दे भी हैं। हम उन कृषि भूमि के संबंध में कार्रवाई नहीं कर सकते जहां नीतियां नहीं आई हैं। रेरा की सुव्यवस्थित एवं प्रभावी कार्यप्रणाली के लिए रेरा कानून में विभिन्न संशोधन आवश्यक हैं।

गोकुल मोहन हजारिका, अध्यक्ष, असम रेरा

हमारे पास रेरा के तहत 751 रियल एस्टेट परियोजनाएं पंजीकृत हैं – जो दूसरों से काफी पीछे हैं। हमें 250 शिकायतें प्राप्त हुई हैं जिनमें से हम 150 शिकायतों का निपटान करने में सक्षम हैं। बिल्डर्स शुरू में विभिन्न अनुपालनों के लिए अनिच्छुक थे लेकिन धीरे-धीरे वे आगे बढ़ रहे हैं। लेकिन हमें ऐसे मामले भी मिलते हैं जहां भूमि आदेश सही नहीं हैं और भूमि स्वामित्व में कई खामियां हैं जो उपभोक्ताओं की परेशानियों को बढ़ाती हैं। कुछ मामले ऐसे भी हैं जिनमें निश्चित अनुपालनों के बिना एनओसी जारी कर दिया गया। इसलिए उपभोक्ताओं की शिकायतों के निवारण के लिए समय बचाने के लिए डेवलपर्स को अपनी ओर से समस्याओं को हल करने के लिए एक तंत्र बनाना चाहिए।

प्रदीप कुमार बिस्वाल, सदस्य, ओडिशा रेरा

योजना प्राधिकारी परियोजनाओं को मंजूरी देते हैं लेकिन हमने पाया है कि कुछ मामलों में उचित सम्यक उद्य़म की कमी है जो समस्याएं पैदा करती है। सबसे बड़ा मुद्दा रेरा के फैसलों का क्रियान्वयन है। रेरा के पास कोई नागरिक शक्ति नहीं है. ऐसे में रेरा प्राधिकरण अपने आदेशों के क्रियान्वयन के लिए सिविल अदालतों पर निर्भर रहते हैं। अपने रिफंड आदेशों को क्रियान्वित करने के लिए, रेरा के पास मामले को जिला मजिस्ट्रेटों के पास भेजने के अलावा और कोई विकल्प नहीं है। इसके अलावा, राज्यों में स्थानीय कानूनों के संदर्भ में भी एक समान प्रणाली की आवश्यकता है। आवास एवं शहरी मामलों के मंत्रालय को इसके लिए आगे आना चाहिए। उड़ीसा में रेरा के अनुरूप अपार्टमेंट अनुपालन अधिनियम लाया गया है।

हर्षवर्द्धन बंसल, प्रेसिडेंट, नारेडको दिल्ली चैप्टर

रेरा ने रियल एस्टेट नियामक परिदृश्य में सुधार किया है। प्रारंभ में, एक मिथक था कि रेरा डेवलपर्स के खिलाफ था। दरअसल, यह उद्योग के समग्र विनियमन के उद्देश्य से बिल्डरों, सलाहकारों और खरीदारों को विनियमित करने के लिए है। लेकिन फिर भी कुछ मुद्दे हैं जिनसे निपटने की जरूरत है। राज्यों में रियल एस्टेट सलाहकारों के एकाधिक पंजीकरण का मुद्दा अभी भी अनसुलझा है। रियल एस्टेट ब्रोकरों को ‘एक राष्ट्र, एक लाइसेंस’ के तहत पूरे भारत में कारोबार करने की अनुमति दी जानी चाहिए। डेवलपर्स को स्व-विनियमन करना चाहिए और उन्हें रेरा अधिकारियों के साथ लगातार संवाद करना चाहिए। यदि वे आवश्यक जानकारी ईमानदारी और पारदर्शिता के साथ दर्ज करते हैं, तो उनकी परियोजनाएं अपने आप ही विनियमित हो जाएंगी। हमने डेवलपर्स को बेहतर अनुपालन सुनिश्चित करने में मदद करने के लिए एक कार्यक्रम शुरू किया है।

आवास मंत्रालय घर खरीदारों के रिफंड के लिए तंत्र पर विचार कर रहा है

पीड़ित घर खरीदारों की शिकायतों के प्रभावी समाधान के उद्देश्य से आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय (एमओएचयूए) ने एक महत्वपूर्ण कदम उठाते हुए गुजरात रेरा  की तर्ज पर घर खरीदारों का बकाया लौटाने के लिए राज्य-विशिष्ट रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों से डेवलपर्स द्वारा रेरा प्राधिकरणों के आदेशों का अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए एक प्रभावी तंत्र स्थापित करने का आह्वान किया है। ।

यह मंत्रालय की पिछली कवायद का अनुसरण करता है, जिसमें गुजरात, तमिलनाडु, महाराष्ट्र, उत्तर प्रदेश, हरियाणा और कर्नाटक के छह रेरा प्राधिकरणों में रेरा अधिकारियों द्वारा जारी किए गए रिफंड आदेशों के समय पर निष्पादन को सुनिश्चित करने के तरीके सुझाने के लिए कहा गया था। एमओएचयूए का यह कदम रेरा निकायों द्वारा रिकवरी अधिकारी नियुक्त करने के लिए एक समान अखिल भारतीय प्रणाली को अपनाना सुनिश्चित करेगा ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि रेरा अधिकारियों द्वारा जारी किए गए रिफंड आदेशों का डेवलपर्स द्वारा अनुपालन किया जाए, जिससे परेशान घर खरीदारों को काफी राहत मिलेगी।

रुकी हुई परियोजनाओं के घर खरीदारों को राहत देने के लिए रेरा गुरूग्राम ने उठाया कदम

अपनी तरह के अनोखे पहले प्रयास के रूप में हरियाणा रेरा की गुरुग्राम पीठ रुकी हुई आवास परियोजनाओं के सर्वेक्षण के साथ ही घरों के निर्माण को तेजी से पूरा करने और इस प्रकार हजारों परेशान घर खरीदारों की परेशानियों को खत्म करने की कवायद में जुट गई है।

यह कार्रवाई पीड़ित घर खरीदारों को विभिन्न नियामक प्राधिकरणों से राहत पाने में विफलता के बाद हुई है। वे लाइसेंस शर्तों का पालन नहीं करने और घरों का कब्जा नहीं दे पाने की वजह से डेवलपर्स के खिलाफ कार्रवाई की मांग कर रहे हैं। इस मामले में, एच-रेरा गुरुग्राम के अध्यक्ष, अरुण कुमार ने अपनी टीम के साथ, परियोजना में देरी की जमीनी हकीकत जानने और घर खरीदारों की समस्याओं का सार्थक समाधान खोजने के लिए एक क्षेत्रीय सर्वेक्षण किया।

रुके हुए ज्यादातर प्रोजेक्ट एफोर्डेबल श्रेणी के हैं। इनमें सेक्टर 63,68, 95, 103,104 गुरुग्राम में माहिरा होम्स की परियोजनाएं और सेक्टर 69, 70, 109 गुरुग्राम में ओएसबी डेवलपर्स की परियोजनाएं शामिल हैं। इन एफोर्डेबल श्रेणी के आवास परियोजनाओं के अलावा, एच-रेरा गुरुग्राम की जांच के तहत अन्य रुकी हुई परियोजनाओं में सेक्टर 78 स्थित रहेजा रेवान्ता और सेक्टर 89 स्थित ऑरिस ग्रीनोपोलिस भी शामिल है। उल्लेखनीय है कि पिछले साल एच-रेरा गुरुग्राम ने लाइसेंस प्राप्त करने के दौरान हुई अनियमितताओं के आरोपों के बाद कुछ रुकी हुई परियोजनाओं के फोरेंसिक ऑडिट का आदेश दिया था।